هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان در سال ۱۴۰۲

هزینه ساخت سال 1402

ساختمان در سال ۱۴۰۲ داشته باشید تا بتوانید هزینه های پروژه خود را به درستی مدیریت کنید. جای درستی آمدید! در این مطلب از سایت کارکشته به محاسبه هزینه ساخت ساختمان قدم به قدم در هر متر مربع خواهیم پرداخت.

نحوه محاسبه هزینه ساخت ساختمان

فرض کنید شما این مجوز را داشته باشید که یک ساختمان در ۵ سقف و در هر سقف ۲۰۰ مترمربع زیربنا احداث کنید. بنابراین زیربنا کل پروژه شما ۱۰۰۰ مترمربع می‌شود. با ضرب کردن زیربنا کل در هزینه ساخت (مثلا مترمربعی ۱۲ میلیون تومان) کل هزینه ساخت پروژه شما برابر است با ۱۲ میلیارد تومان

توجه داشته باشید که با اینکه هزینه ساخت زیرزمین و پارکینگ با طبقات مسکونی یکسان نیست ولی برای سادگی در محاسبات معمولا همه را با هم حساب کرده و زیربنا کل پروژه (مساحت همه سقف ها) را در نظر میگیریم.

اینکه چند سقف و چه متراژی مجوز ساخت داشته باشید بستگی به ضوابط شهرداری منطقه شما دارد.

سود ساختمان سازی

خیلی از کارفرمایان از من می پرسند که مهندس سود ساخت و ساز چند درصد است ؟!

در پاسخ به این عزیزان باید گفت که باید اطلاعات دقیقی از ملک مورد نظر داشت. باید قیمت زمین و آپارتمان صفر در منطقه مدنظر خود را مقایسه کنید معمولا در اغلب مناطق مشهد قیمت زمین از آپارتمان بیشتر است. هرچه قدر که این اختلاف کمتر باشد سود ساخت و ساز بیشتر می شود. در کل می‌توان سود معقول برای ساخت و ساز را 30% درنظر گرفت. اگر از این مقدار بیشتر سود کردید یعنی سود خوبی کردید و اگر از این مقدار کمتر باشد به نظر می رسد ساخت ملک مورد نظر شما توجیه نداشته باشد.

توجه کنید از آنجایی که نمی توان آينده را پیشبینی کرد برای تخمین سود ساخت و ساز تمام هزینه ها و درآمد را به قیمت روز حساب می‌کنیم. در مورد نحوه محاسبه سود ساخت و ساز در ویدیو زیر توضیح داده ایم.

عوامل موثر در هزینه ساخت ساختمان

مهمترین عواملی که در هزینه ساخت یک واحد آپارتمان موثر هستند عبارت اند از :

قیمت زمین یا هزینه خرید ملک کلنگی
جواز ساخت
خرید مصالح
دستمزدها
در ادامه هر یک از این موارد را بیشتر بررسی می کنیم:

قیمت زمین

یکی از مهمترین عواملی که در هزینه ساخت آپارتمان تاثیر گذار است قیمت زمین است. ارزش زمین از دو جهت بر روی هزینه ساخت ساختمان تاثیر می گذارد مورد اول هزینه خرید زمین و مورد دوم هزینه جواز ساخت.

واضح است که در مناطق مختلف شهر قیمت زمین یکسان نیست. حتی در یک منطقه دو زمینی که حتی روبرو یکدیگر قرار دارند ارزش یکسانی ندارند. مثلا دو زمین که یکی شمالی و دیگری جنوبی است و روبرو هم هستند متراژ زیربنا قابل ساخت این دو با هم متفاوت است و در نهایت هزینه ساخت آپارتمان در این دو زمین متفاوت خواهد بود.

هزینه جواز ساخت

طبیعی است که هزینه جواز ساخت در مناطق مختلف شهر یکسان نیست. در مناطق مرغوب تر باید هزینه بیشتری بابت جواز ساخت بپردازیم. هزینه جواز ساخت شامل موارد زیر می شود :

هزینه فیش عوارض نوسازی شهرداری
نظام مهندسی
بیمه تامین اجتماعی
قطار شهری – آتش نشانی – آموزش و پرورش
در ادامه هر یک از موارد زیر را بیشتر توضیح می دهیم:

هزینه فیش عوارض نوسازی شهرداری

قطعا میدانید که هزینه صدور پروانه ساختمانی در مناطق مختلف شهر یکسان نیست. به طوری که در بعضی مناطق گران قیمت کرج این هزینه چندین برابر سایر مناطق است. با افزایش مبلغ صدور جواز توسط شهرداری در بعضی ساختمانها شاید این هزینه از ۲۰ درصد کل هزینه ساخت و ساز بیشتر شود.

گرفتن سقف اضافه و یا پیشروی مازاد بر تراکم ساختمانی تاثیر قابل توجهی بر روی مبلغی که به شهرداری پرداخت می‌کنید دارد. به این دلیل که هزینه تراکم اضافه چندین برابر هزینه تراکم مجاز می باشد.

هزینه نظام مهندسی

بعد از هزینه عوارض شهرداری باید هزینه نظام مهندسی را پرداخت کنیم. حق الزحمه مهندسین ناظر و طراح و مجری برای هر شهر و هر گروه ساختمانی متفاوت است.

تعرفه خدمات مهندسی در سال ۱۴۰۲ هنوز ابلاغ نشده است. در ادامه به عنوان مثال تعرفه نظام مهندسی مشهد در سال 1401 را بررسی می کنیم:

هزینه بیمه تامین اجتماعی

بعضی از شهروندان فکر می‌کنند که فقط شهرداری و نظام مهندسی هستند که بابت صدور جواز ساخت هزینه دریافت می‌کنند. در حالیکه ادارات و سازمان های دیگر نیز منتظر شما هستند! یکی از اینها سازمان تامین اجتماعی است که این هزینه را معمولا با نام بیمه اجباری می‌شناسیم. این بیمه جدا از بیمه مسئولیت کارفرما است. این بیمه اصلا بیمه مسئولیت نیست و هیچ پوششی هم ندارد. فقط یک منبع درآمد برای سازمان تامین اجتماعی محسوب می‌شود.

هزینه بیمه اجباری ۱۵٪ از کل مبلغی است که به شهرداری پرداخت می‌کنید.

هزینه آتش نشانی – آموزش و پرورش و قطار شهری

مبلغ پرداختی به سازمان آتش نشانی و آموزش و پرورش در مقایسه با سایر هزینه‌ها در پروسه صدور پروانه ساختمانی ناچیز است. مقدار هزینه ای که باید بابت قطار شهری بپردازید ۳٪ کل فیش شهرداری است.

هزینه خرید مصالح

هزینه خرید مصالح تقریبا 70% از هزینه ساخت ساختمان را تشکیل می دهد. اسکلت بتنی یا فلزی که بر روی هزینه خرید آهن و میلگرد و بتن تاثیر میگذارد تا هزینه های مربوط به خرید کاشی و سرامیک و شیرآلات و … همگی جزء خرید مصالح محسوب میشود.

هزینه دستمزدها

نه تنها در سال ۱۴۰۲ بلکه می‌توان گفت تقریبا همیشه دستمزدها حدود 30% از هزینه ساخت را شامل می شود. در مرحله سفت کاری تقریبا هزینه دستمزدها در تمام نقاط شهر یکسان است ولی موردی که دستمزد تاثیر قابل توجهی روی هزینه‌ها دارد نازک کاری و مخصوصا اجرای نما می باشد.

هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان در سال ۱۴۰۲

سازمان نظام مهندسی ساختمان هر سال هزینه ساخت آپارتمان را اعلام میکند. بر این اساس در سال ۱۴۰۲ هزینه ساخت ساختمان در هر مترمربع زیربنا مترمربعی 9300000-18700000 تومان اعلام شده است. تاثیر تعداد طبقات بر هزینه ساخت و ساز را در ادامه مشاهده می‌کنید.

ساختمان‌های یک و دو طبقه متری ۹۳۰۰۰۰۰ تومان
۳ تا ۵ طبقه متری ۱۰۹۰۰۰۰۰ تومان
۶ و ۷ طبقه متری ۱۲۵۰۰۰۰۰ تومان
۸ تا ۱۰ طبقه متری ۱۴۰۰۰۰۰۰ تومان
۱۱ و ۱۲ طبقه متری ۱۵۶۰۰۰۰۰ تومان
۱۳ تا ۱۵ طبقه متری ۱۷۰۰۰۰۰۰ تومان
۱۶ طبقه به بالا متری ۱۸۷۰۰۰۰۰ تومان

جدول برآورد هزینه های ساخت ساختمان

در زیر جدول برآورد هزینه های ساخت ساختمان به تفکیک مراحل مختلف کار آورده شده است.

سفت کاری 35-40٪ (تقریبا مترمربعی 4-3.5 میلیون تومان)
نازک کاری 35-45٪ (تقریبا مترمربعی 4-3.5 میلیون تومان)
تاسیسات مکانیکی 10-16٪ (تقریبا مترمربعی 1.5 میلیون تومان)
تاسیسات برقی 7-10٪ (تقریبا مترمربعی 1 میلیون تومان)

۳ نکته در مورد جدول هزینه های ساخت

در ساختمان های کمتر از ۳ طبقه نازک کاری و سفت کاری هرکدام به تنهایی بیشتر از ۴۰٪ از هزینه ساخت را شامل می‌شوند. یعنی مجموع هزینه این دو بیشتر از ۸۰٪‌ می‌شود.
در ساختمان های تا ۴ طبقه معمولا هزینه نازک کاری بیشتر از سفت کاری است و برعکس برای بیشتر از ۴ طبقه معمولا هزینه سفت کاری بیشتر از نازک کاری می‌شود.
با بالا رفتن تعداد طبقات درصد هزینه سفت کاری و نازک کاری کمتر شده و به جای آن درصد هزینه تاسیسات مکانیکی و برقی بیشتر می‌شود.

هزینه سفت کاری ساختمان در سال ۱۴۰۲
به تمام عملیات اجرایی ساخت از روز اول تا خاک گچ سفت کاری می‌گوییم. این هزینه‌ها شامل :

تخریب
گودبرداری و پی کنی
اجرای فونداسیون
اجرای اسکلت
دیوارچینی و والپست
فریم پنجره ها و کوم درب ها
کف سازی
خاک گچ

هزینه خاکبرداری و پی کنی

برای یک زمین حدود ۲۰۰-۲۵۰ مترمربعی که بخواهیم حداکثر ۷ طبقه در آن ساختمان بسازیم شود و زیرزمین هم نداشته باشد و همچنین فقط قرار باشد به اندازه عمق فونداسیون خاکبرداری کنیم هزینه گودبرداری و پی کنی در سال ۱۴۰۲ حدود ۲۰ میلیون تومان تمام می‌شود.

هزینه ساخت اسکلت فلزی

در مطلب دیگری تحت عنوان هزینه ساخت اسکلت فلزی در مورد این موضوع کامل توضیح داده ایم. به طور کلی هزینه اجرای سازه فلزی به همراه اجرای سقف ها در فرورین ماه سال ۱۴۰۲ را حدود مترمربعی 2.2-2.7 میلیون تومان در نظر بگیرید. هرچند می‌توان با سبک سازی سازه مترمربعی تا 500 هزار تومان نیز در هزینه ها صرفه جویی کرد.

هزینه ساخت اسکلت بتنی
با توجه به اینکه در روزهای اخیر قیمت تیرآهن بیشتر از میلگرد و بتن افزایش داشته بنظر میرسد سازه بتنی بیشتر مورد توجه سازنده ها قرار بگیرد. اکنون که در فروردین ماه سال ۱۴۰۲ هستیم هزینه اجرای اسکلت بتنی در هر مترمربع زیربنا حداکثر ۲.۳ میلیون تومان برآورد می‌شود.

هزینه دیوارچینی

نوع بلوک مصرفی نقش اصلی را در تعیین هزینه دیوارچینی دارد. به طوری که هزینه دیوارچینی با بلوک لیکا چندین برابر دیوارچینی با بلوک سفال است. بلوک سفال از بقیه بلوک ها ارزان تر است ولی وزن سنگین تری دارد و به شرطی میتوان استفاده کرد که طراح سازه وزن آن را در محاسبات خود لحاظ کرده باشد. بلوک دیگر که در حال حاضر کمتر استفاده میشود هبلکس است که قیمت آن معمولا بین سفال و لیکا است. اجرت دیوارچینی در سال ۱۴۰۲ حداقل مترمربعی ۵۰ هزارتومان است.

هزینه والپست

با تغییراتی که ضوابط جدید والپست داشته هزینه اجرای آن نیز نسبت به گذشته کمتر شده ولی هنوز خیلی ها در برابر آن جبهه میگیرند و مقاومت میکنند!

کفسازی معمولا به دو روش کلی انجام میشود.

پوکه ریزی : معمولا ۲ نوع دارد پوکه های معدنی یا صنعتی. قیمت هر مترمکعب آن حدود مترمکعبی ۲۵۰-۳۰۰ هزارتومان است. ابتدا پوکه ریزی میکنیم و روی آن را با ملات ماسه سیمان میپوشانیم. یا اینکه پوکه ها را با ملات ماسه سیمان مخلوط کرده و اجرا میکنیم. هزینه دستمزد کفسازی در سال ۱۴۰۲ را مترمربعی ۶۰-۷۰ هزارتومان درنظر بگیرید.
فوم بتن :‌ فوم بتن قیمت بالاتری دارد ولی سرعت اجرای آن بیشتر است.

سایر موارد و نکات

هزینه گچ کاری

با هر کیسه گچ معمولا ۲.۵ تا ۳ مترمربع را میتوان خاک گچ کرد و با هر کیسه گچ سفید نیز میتوان حدود ۱۰-۱۲ مترمربع را سفیدکاری کرد. دستمزد گچ کاری را کلا مترمربعی ۴۰-۵۰ تومان در نظر بگیرید.

هزینه عایق کاری

سرویس ها و پشت بام را همانطور که میدانید برای عایق کاری قیروایزوگام میکنیم. قیر در حال حاضر حدود مترمربعی 20-30 هزارتومان و ایزوگام بسته به شرکت و کیفیت آن از مترمربعی حدود ۵۰ هزارتومان به بالا در بازار یافت می‌شود.

هزینه نازک کاری

تمام عملیاتی که بعد از خاک گچ انجام میشود و جزء تاسیسات مکانیکی و برقی نیست را میتوان جزء نازک کاری محسوب کرد. مهم ترین هزینه های مربوط به نازک کاری مربوط به کاشی – سرامیک – نما – کابینت و … می باشد.

هزینه سقف کاذب

سقف واحدها را به ۲ روش میتوان سفید کرد. کناف یا رابیتس. رابیتس هزینه اجرای بالاتری معمولا دارد. از آنجایی که کناف هم ارزان تر تمام می‌شود و هم سرعت اجرای بالاتری دارد جای خود را به خوبی باز کرده است. کناف چون بر پایه گچ است در سرویس ها معمولا استفاده نشده و به جای آن از تایل های pvc‌ استفاده میشود که معمولا قیمت تمام شده آن از کناف کمتر است.

هزینه کابینت

یکی از مهمترین هزینه های یک واحد مسکونی در مرحله نازک کاری مربوط به آشپزخانه است و اصلی ترین هزینه آشپزخانه کابینت آن است.

ملامینه – ام دی اف – هایگلاس – روکش چوب و تمام چوب انواع ورق های چوبی است که استفاده می‌شود.

مغز ورق ملامینه خرده چوب یا نئوپان است. ملامینه معمولا فقط در کمد دیواری استفاده می‌شود مگر اینکه سازنده بخواهد کم هزینه بکند یا اینکه بیاید بدنه کابینت را چون در معرض دید نیست ملامینه کار کند و فقط درب ها که در معرض دید است را از جنس بهتر استفاده کند.

ام دی اف بیشترین کاربرد را دارد چون بدنه همه کابینت ها معمولا از این نوع است.

هایگلاس همان ام دی اف است ولی روکش باکیفیت تری دارد که باعث میشود قیمتی گران تر از ام دی اف داشته باشد.

روکش چوب نیز همانطور که از اسمش پیداست یک روکش چوبی دارد ولی مغز آن همان ام دی اف است. این نوع کابینت چون نیاز به رنگ آمیزی دارد به مراتب هزینه اجرای بالاتری دارد.

راه‌های کاهش هزینه ساخت ساختمان

سپردن کار به یک فرد کارکشته

اگر مالکی هستید که تجربه احداث ساختمان را ندارید بهترین کار این است که کار را به صورت مدیریت پیمان واگذار کنید. بسیاری از مالکین فکر می‌کنند اگر خودشان کار را به عهده بگیرند هزینه کمتر می‌شود ولی گاهی اوقات وقتی کار به صورت پیمان مدیریت به یک مهندس کارکشته سپرده شده در هزینه ها صرفه جویی می‌شود.

اگر نمی‌خواهید کل کار را واگذار کنید لااقل یک مهندس به عنوان مشاور در پروژه خود داشته باشید.

سبک سازی سازه

طراح سازه نیز نقش مهمی در سبک سازی دارد. حتما کار را به یک شرکت محاسبات سازه کارکشته بسپارید. مثلا ما خودمان تنها با تغییر تیرریزی یک ساختمان چیزی حدود ۳۰۰ میلیون تومان به جیب کارفرما برگرداندیم!

خیلی از مالکین به دنبال این هستند که از تست خاک فرار کنند. در حالیکه با تعیین تیپ خاک و انجام مطالعات ژئو‌تکنیک مشخصات واقعی خاک به دست می آید. در صورتی‌ که اگر طراح سازه این اطلاعات را نداشته باشد ضریب اطمینان را بالا می‌برد و سازه شما سنگین تر خواهد شد. بنابراین با انجام تست خاک در مصرف بتن و آهن در ساختمان صرفه جویی کنید. هزینه تعیین تیپ خاک و سایر مشخصات آن شاید حدود ۲۰ میلیون تمام شود ولی با صرف این هزینه حداقل حدود ۲۰۰ میلیون تومان (برای ۱۰۰۰ متر‌ زیربنا) به جیب شما برمی‌گردد!

انتخاب سازه و سقف مناسب

استفاده از اسکلت بتنی به جای اسکلت فلزی حدودا ۲۰-۳۰ درصد در اجرای اسکلت ساختمان صرفه جویی می‌شود. توجه کنید در دهانه‌های بلند اختلاف قیمت سازه بتنی با فلزی بیشتر می‌شود.

حذف واسطه‌ها در خرید مصالح

خرید یکجا مصالح از درب کارخانه و حذف واسطه ها باعث می‌شود مصالح را به قیمت مناسب تری خریداری کنید. امروزه به کمک اینترنت میتوانید شماره تلفن مستقیم تولید کننده ها را به راحتی به دست آورید.

استفاده از فناوری های نوین ساخت

جوش فورجینگ یا کوپلینگ میلگرد از روش هایی است که مصرف میلگرد را کاهش می‌دهد.

روش‌های جدید والپست نیز هم هزینه کمتری نسبت به روش های قدیمی دارد و هم اصولی تر است.

ما در تلاش هستیم تا مشاوره های خود را در اختیار کارفرمایان قرار داده تا به طور رایگان به باارزش‌ترین اطلاعات دست پیدا کنند. تیم ما از مرحله اخذ جواز ساختمان تا تحویل کلید در کنار کارفرمایان محترم بوده و به صورت پیمانکاری ساختمان یا مدیریت پیمان آماده ساخت پروژه های کارفرمایان عزیز در شهر کرج می باشد.